Der Mieter kann vom Vermieter die Rückzahlung der Kaution (Sicherheit) erst nach Rückgabe seiner Wohnung und ordnungsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. (BGH NJW 72,721)
Der Vermieter hat die Kaution in voller Höhe zurück zu bezahlen, wenn er keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Andernfalls darf er die zur Deckung seiner Ansprüche erforderlichen Kosten von der Kaution abziehen und muss dann mit dem Mieter abrechnen. Dem Vermieter stehen für die Prüfung etwaiger Gegenansprüche eine Frist von bis zu sechs Monaten zur Verfügung. Der Vermieter ist allerdings verpflichtet, bereits früher abzurechnen, wenn nur noch die Abrechnung über Heiz- und Nebenkosten im Raume steht und die Wohnung ansonsten ordnungsgemäß zurückgegeben wurde. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Rückzahlung nicht treuwidrig verzögern und die Kaution nicht länger einbehalten darf als nötig.
Von der Kaution darf der Vermieter für Heiz- und Nebenkostenabrechnungen einen angemessenen Betrag einbehalten, wenn damit zu rechnen ist, dass noch Nebenkostennachzahlungen zu leisten sind. Wenn in der Vergangenheit immer Nebenkostenguthaben vorhanden waren, dann ist ein Einbehalt nicht zulässig. Andernfalls werden üblicherweise drei Vorauszahlungsbeträge für Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen als Sicherheit einbehalten. Der Rest der Kaution ist dann vom Vermieter auszubezahlen.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren. Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückbezahlt, muss diese eventuell im Wege der Klage gerichtlich anhängig gemacht werden.
Verkauft der Vermieter das Anwesen, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Zumeist wird die Kaution vom alten Eigentümer auf den Erwerber übertragen. Auch wenn der neue Eigentümer die Kaution vom Voreigentümer nicht erhalten hat, ist er verpflichtet, die Kaution zurück zu bezahlen. Der Mieter muss sich nicht an den alten Eigentümer wenden. Der alte Eigentümer haftet allerdings neben dem Erwerber.
