Der Vermieter kann in bestimmten Fällen eine höhere Miete einseitig festsetzen, wobei er zur Wirksamkeit an die gesetzlichen und mietvertraglichen Vorgaben gebunden ist. Bei preisfreien Wohnungen gilt dies für die Anpassung der Betriebskosten oder Betriebskostenpauschalen oder für Modernisierungsmieterhöhungen. So auch hinsichtlich der sog. Kostenmiete bei preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnung).
Hingegen kommt es im Rahmen der sog. Vergleichsmieterhöhung auf das Einverständnis des Mieters an. Nur wenn er Mieter zustimmt – oder im Fall unterbliebener Zustimmung diese vom Gericht ersetzt wird – muss auch die höhere Miete gezahlt werden.
Bei dieser Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) muss der Vermieter zunächst ausdrücklich die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen. Willigt der Mieter ein, gilt die neue Miete als vereinbart. Es handelt sich um eine Vertragsänderung, bei der auch Teilzustimmungen des Mieters möglich sind. Bereits die zweimalige vorbehaltlose Zahlung der höheren Miete auf das Mieterhöhungsverlangen hin, kann als Zustimmung gewertet werden (BGH VIII ZB 74/16).
Wird vom Vermieter nur einseitig eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt, führt dies nicht zur vertraglichen Änderung der geschuldeten Miethöhe. Der Mieter braucht sich zu einer solchen „Mieterhöhung“ nicht erklären.
Der Mieter ist aber verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn die rechtlichen Voraussetzungen vorliegen:
- Ausgehend von der zuletzt gezahlten Miete ist die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren auf 20 % begrenzt. In Nürnberg und anderen Großstädten beträgt diese so genannte Kappungsgrenze sogar lediglich 15 %.
- Ferner darf auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Der Vermieter muss unter Verweis auf den Mietenspiegel, drei vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten darlegen, dass die von ihm verlangte Miete für andere vergleichbare Wohnungen gezahlt wird. Vergleichsmaßstab ist die als Nettomiete bezeichnete Grundmiete.
- In zeitlicher Hinsicht kann die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden und wird dann erstmals mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens fällig, wenn denn der Mieter zugestimmt hat.
Zur Zustimmung hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit. Entscheidend ist dabei der Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens.
Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu oder widersetzt er sich dem Erhöhungsverlangen ausdrücklich, kann der Vermieter dem Mieter deswegen nicht kündigen. Er kann aber den Mieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.
Der Mieter muss also gut überlegen, ob er dem Begehren des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nachkommt. Ob Ihre Zustimmung sinnvoll oder erforderlich ist, bleibt im Einzelfall genau zu prüfen. Hier stehen wir Ihnen mit unseren mietrechtlich erfahrenen Rechtsanwälten zur Seite.
